주식은 그렇다치고 부동산 버블에 대해서 누군가가 물어왔습니다.
저는 당황스러웠습니다. 제가 뭐 부동산에 대해서 아는게 있어야 말이지요
다만 참;;; 너무 비싼건 사실이지요.
이곳 대구도 신축이 5~6억입니다. 30평짜리가 말이지요
말이 5 ~6억이지, 그건 2억 정도 자기돈을 넣는다고 하더라도
4억정도는 3프로 정도 대출을 받아 갚아야하는 돈입니다.
연에 1200만원... 이자만 그렇습니다...
거기다 아파트는 관리비가 비쌉니다.
한달 30~40만원이나 청구되지요. 대체 왜;;;
그렇다면 20년상환으로 6억을다 갚았을때 보통 아파트값의 1.5배에서 1.7배를 갚는다고 합니다.
즉 6억짜리 아파트라면 9억이나 11억을 갚았다는 말이지요
문제는 그 시점에서 아파트값이 올라있다면 문제될게 없으나 내려갔다면 죽음인거지요...
하여간 그렇다치고 공무원 2인이 결혼해서 대도시에서 6억 아파트를 샀다면
관리비까지 해서 20년동안 13억을 갚아야 합니다. 갚은 돈으로 4프로이익을 냈을때는 예상하면
20억에 가까운 돈이 됩니다...어마어마 합니다.
보통 9급 공무원이 35년 근무했을때 연금까지 다해서 15억 을 받는 효과가 있다고합니다.
한명의 전생애를 밀어넣어도 아파트 한채의 가격이 안됩니다.
부동산이 무한상승한다는 보장이 없다면 우리는 아파트 값에 대해서 다시 한번 생각해보지 않으면 안됩니다.
이러니 벌어도 벌어도 돈이 없을수 밖에요. 현금 창출은 안되고 집에만 돈을 쓰니까요.
물론 자기집이 있으면 삶의 가치는 정말 많이 올라가지요.
하지만 저는 제가 주식으로 정말 1천억을 번다고 해도 부동산 매입은..
적어도 아파트 매입은 안할거같고 월세로 살거 같습니다.
아무리 계산해도 남는장사가 아니거든요. 적어도 지금 시점에서 말이지요.
제게 지금의 부동산 가격은 대출없이 일시불로 매수가 가능할때 투자의 성공을 논할수 있는 그런 가격입니다.
저는 자금을 투하할때, 기회비용과 저축 이자등을 모두 계산합니다....
특히 지금의 서울 아파트 가격은 1억연봉자 2명이 결혼하여 30년번다고 해도
30억짜리라고 가정하면, 힘든가격입니다...
뭐 더잘아시는 분들이 많지요. 적어도 우리나라니까
너보단 내가 잘아는 분들이 많잖아요
잘하시겠지만, 이게 거품이 아니면 뭐가 거품일지...
무엇보다 부동산이 가장 무서운건
조금의 돈만 있어도 부동산을 담보로 지금가치를 기준으로 대출이 나온다는 겁니다.
주식은 주식을 사고나서 그 주식을 담보로 대출이 나옵니다...
사기도 전에 대출이 나와서 그걸 사게 해주는 대출... 이게 사기아닙니까?
이 대출을 잘 이용해서 부자가 된 사람들이 그동안 참 많았습니다.
하지만 담보가 되는 부동산의 가격이 수십억이 된 지금은 말이 좀 다르지요
예를 들어 연봉 1억부부가 (그것도 실수령으로) 6억을 모아
20억짜리 아파트를 매수했고, 그래서 평균 3프로의 이율로 14억을 대출했다고 칩시다.
일단 이들이 6억을 모으는데까지 못잡아도5년은 걸렸을테고...
그럼 6억으로 아파트를 사면 이제 주식배당 5프로의 매년 3천만원의 돈을 포기하는 셈이 됩니다.
이게 20년이라면
-'이것만으로 이미 6억이 기회비용으로 없어지는 셈이지요...'
이제 14억 3프로의 이자로 갚는다면 일년에 4200만원을 갚아야 합니다.
허리띠를 졸라매어 원금을 1억씩 갚아나간다고 치더라도
월납입이자는 350만원, 총이자는 8억 4천만원, 총상환금액은 22억 4천만원이 됩니다.
자아 여기서 또함정이 있습니다.... 이자 350만원을 20년 투자하면
만약 미국 배당킹주나 한국 배당킹주(KT&G같은... 또는 하나은행 같은)
주식에 투자하여 이자율 5프로로 가정해봅시다.
이자만 13억 7천만원이 됩니다. 이건 고스란히 기회비용입니다.
즉 이 부부는 기회비용으로만 19억 7천만원을 날리게 됩니다.
총상환금액은 28억 4천만원이 되고, 기회비용 19억 7천만원을 더하면
50억에 가까운 돈이 들어가게 됩니다.
합리적 선택에서는 기회비용을 고려하지 않습니다.
그러니 기회비용은 없다고 치더라도 총상환금액은 28억 4천입니다.
하지만 이만큼의 돈을 넣고, 누가 기회비용을 생각하지 않을까요?
실수령 1억이라면 1억 5천 연봉자일겁니다. 이들이 쌍으로
20년을 만근한다고 치더라도(사실 거의 불가능하지요)
20년 생활비를 10억정도로 버텨야하며, 이는 연봉 5천 수준이 됩니다...
대한민국에 부자가 이렇게 많은건가요?
저만 초라해지는 저녁이긴한데, 아파트 폭등이 20010년부터라고 가정하면
이제 16년이 지났고 지금파는 사람이 최후의 승자임은 자명합니다.
부자가 이렇게~~ 많은건가요?
음...
전 지방에 작은 아파트가 있긴한데...
서울에서 살거라면 그냥 월세를 사는게 (특히 연봉 1억짜리 둘 부부라면)
이익인거같습니다... 중심가가 아닌 강북쪽을 보니 월세 200짜리면 괜찬은 아파트가 많더라고요
그럼 그곳에 살면서 자산을 모으는게 훨씬더 나은 선택이 아닐지...
물론 버는 돈에 따라 시야는 달라집니다.
저보다 훨씬더 높은 시야를 가지신 분들이시겠지요
다만 흥미롭게 지켜보지 않을수가 없습니다...